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二套房首付下降 个人转让营业税免征期缩短
来源:中国商务新闻网
中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会3月30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
通知指出，调整的目的是为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。
调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
此外，为加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督;在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平;密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。
地方解读：南京买200万房首付降60万
在央行此次出手之前，南京房地产市场早已出现首付松动迹象，不少商业银行的二套房首付标准长期执行的便是6成的规定，个别银行甚至在本月早些时候已经将二套房首付降至5成以吸引客户。该首付比例降至4成后，各商业银行不用再羞答答帮买房人做低首付了。在公积金方面，目前南京规定的是个人购买首套自住住房的首付款比例为3成，购买二套房的首付款比例同样为3成，不过现有住房的人均面积不得超过32平方米，一家三口不得超过100平方米。按照央行此次出台的新政，南京公积金贷款政策面临微调，一是首套房的首付比例由3成降为2成，二是二套房贷公积金不再设前置条件。南京公积金相关人士昨表示，目前暂未接到政策调整的通知。不过，调整应无悬念。
新政算账：以南京市面上一套总价200万元的房产计算，原本按7成首付来算，买房人需要拿出140万元才能购房，“门槛”太高，因此有不少开发商纷纷推出“延期首付”的优惠活动，即买房人只要拿出两成或者一成的房款，即可与开发商签约并商议好余款付清的时间，通常为三个月至半年，长的一年亦可，这相当于开发商给足买房人筹款的时间。央行新政后，买房人只需拿出4成即80万元就可以购房，“门槛”降低了60万。不过，贷款数额的增加也意味着利息的增加，买房人还是要先算好这笔账再做决定。
新政猜想：与以往不同，本次央行新政中对于贷款利率并未做出明确规定，而是提出“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。也就是说，不仅利率水平可以由商业银行自行决定，就连首付款比例也有“商量”的可能。
专家：楼市获得更多实质性“优惠”
全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，此前住建部、国土部下发通知，更多旨在释放中央稳定楼市消费意图，提振楼市信心和预期，而此次信贷、财税政策“双藤开花”，无疑给楼市注入更多实质性“优惠”。事实上，本轮一系列稳市政策的出台，并非无迹可寻。今年两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，要稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。在顾云昌看来，房地产业作为国民经济“重要行业”的信号已经相当明确。
谈及此番新政对于楼市将有何影响，顾云昌表示，金融体系对房地产业的支撑作用显而易见，从前期导向性政策的酝酿，到实质性政策的出台，市场买房预期将得到逐步提升。首付比例降低等利好政策将从一定程度上减轻购房者负担，促进消费者入市。顾云昌强调，二套房首付比例降至四成、二年以上普住销售免营业税等针对于二套房政策的出台，也体现了此番政策对于改善性住房需求的重视，将提升改善性住房消费预期。自去年以来，取消限购、货币补贴、调整公积金政策等轮番出台，而此轮新政亦普遍被市场视作第四轮稳楼市政策，未来是否有更多稳定楼市消费政策出台?顾云昌表示，在首付比例降低、房贷利率下调方面，调控政策仍具有空间。而对于目前还未放松限购的部分城市，他认为，除北京、上海外，取消限购促进楼市消费并非不可期。顾云昌同时提醒，对于楼市能否即刻回暖，亦不能过于乐观。目前库存量仍然较大，三四线城市此类问题更甚，去库存化仍然面临一定压力，需要时间逐步消化。“需要在政策和舆论上都保持定力，住房消费才能得到长期稳定”，他强调。
延伸消息：个人住房转让营业税免征期5年改2年
财政部昨日联合国家税务总局发文表示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。
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